Pas de couverture garantie décennale en cas de perte de loyers

Après avoir décidé il y a quelques semaines que la garantie décennale ne permettait pas d'être indemnisé d'un carrelage mal posé, la justice a rendu un nouveau verdict : cette assurance ne couvre pas les pertes de loyers non plus ! En effet, cette dernière ne couvre que les dommages matériels.

Une perte de loyers engendrée par un défaut de construction

Un propriétaire d'appartement avait été face à un défaut de construction : sa terrasse en bois avait été mal posée et le matériau choisi était inadapté. Et ce défaut de construction a entraîné une perte de loyers, c'est-à-dire que dans ces conditions, il ne pouvait plus louer son bien. Ainsi, il avait fait appel à la justice pour être indemnisé à la fois des travaux engagés pour réparer le défaut et de la perte de loyers engendrée. En effet, la remise en état de sa terrasse devait s'étaler sur plus d'un mois.

Tel que l'indique le code des assurances, la garantie décennale a couvert la réparation : « le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l'assuré a contribué », est-il indiqué. De plus, il avait obtenu gain de cause quant à sa perte de loyers pour dommage immatériel consécutif. Cependant, la Cour de cassation a décidé plus tard de réfuter ce verdict. In fine, ce dernier étendait le champ de la garantie décennale au delà de ce qui est prévu dans la loi.

Pourquoi la perte de loyers de ce propriétaire n'a pas été couverte par la garantie décennale ?

Explications. Si la perte de loyers découle directement dudit défaut de construction, un accord entre le client et l'entrepreneur est nécessaire pour qu'une indemnisation d'un préjudice indirect soit offerte à l'assuré. Néanmoins, la perte de loyers est considérée comme un « dommage immatériel », bien que conséquence d'un dommage matériel. Elle ne peut donc pas être prise en charge par la garantie décennale. En outre, aucune jurisprudence particulière relative a ce cas n'a été saisie.

Rappelons également que la garantie décennale, parfois appelée « assurance décennale » engage le maître d'ouvrage (généralement le client) et le professionnel de la construction en charge du chantier. Elle couvre l'assuré pendant dix ans pour tous les projets de construction, reconstruction, réhabilitation et rénovation et garantit :

• La solidité de l'ouvrage ;
• l'impropriété à la destination ;
• la solidité des éléments d'équipements indissociables ;
• les effondrements résultants d'un vice de construction.

Par ailleurs, le maître d'ouvrage doit impérativement souscrire une assurance dommages-ouvrage s'il désire bénéficier des indemnisations liées aux éléments couverts par la garantie décennale. Si cette assurance est invoquée et que le professionnel lui est bien soumis, la compagnie d'assurance ayant délivré le contrat prendra en charge les frais engendrés par les travaux. Il devra tout de même payer une franchise dont le montant est habituellement proportionnel à l'indemnisation.

S'indemniser contre la perte de loyers

Si la garantie décennale ne prend pas en charge la perte de loyers, il reste possible pour un propriétaire de souscrire une assurance perte de loyer, qui est une garantie optionnelle à un contrat d'assurance multirisques habitation (MRH). Elle coûte d'ordinaire 3 à 4% du montant annuel du loyer (charges comprises). Elle concerne les locations longue durée et ne peut pas être souscrite dans le cas de locations saisonnières.

En cas de sinistre, le propriétaire doit faire appel à un expert qui estimera si le bien est toujours louable ou non. Les risques couverts sont :

• les loyers impayés, charges et taxes comprises ;
• les dégradations et détériorations constatées au départ du locataire ;
• le départ prématuré du locataire ou son décès ;
• les frais de contentieux en cas de procédure judiciaire pour recouvrir les loyers impayés ou percevoir une indemnisation des détériorations et dégradations constatées.