Commerce : une extension de terrasse justifie un déplafonnement du loyer

Au renouvellement d'un bail commercial, une augmentation de loyer peut être prononcée. Mais cette augmentation est généralement plafonnée. Dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial, le plafond peut être levé en cas d'extension de terrasse, a déclaré la Cour de cassation, chambre civile 3, le 13 octobre 2021.

L'augmentation d'un loyer est plafonnée pour un bail commercial...

Dans la plupart des cas, si un bail commercial est renouvelé, l'augmentation du loyer est plafonnée. Ce plafonnement correspond à la variation de l'indice trimestriel de référence (généralement l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires en fonction de l'entreprise) depuis la fixation du montant du loyer lors du bail précédent.

Existe une exception à cette règle de plafonnement : si les éléments constituant la valeur locative viennent à être modifiés de manière conséquente. Cela concerne notamment les caractéristiques du local, la destination des lieux ou des éléments locaux de commercialité. Ici, le loyer peut être indexé sur le montant de la valeur locative.

Dans une affaire récente, le bailleur d'un local commercial louant pour une activité de brasserie avait, au renouvellement du bail, demandé le déplafonnement de l'augmentation du nouveau loyer pour l'indexer sur la valeur locative. Le bailleur argumentait que l'extension de la terrasse extérieure, qui relève de l'exploitation en vertu d'une autorisation d'occupation du domaine public, justifiait sa demande.

… mais un déplafonnement est permis en cas d'extension d'une terrasse

Lors de sa première décision, la justice française avait considéré que l'extension de cette terrasse, située en plein air devant la brasserie, sur l'espace public et exploitée grâce à une autorisation administrative, ne constituait pas une modification notable des caractéristiques du local à partir du moment où la terrasse n'en faisait pas partie.

Toutefois, la justice a également jugé que l'extension d'une terrasse sur l'espace public et l'autorisation donnée par la municipalité participaient au développement de l'activité commerciale de la brasserie. De facto, cela représente une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le loyer peut donc être déplafonné lors du renouvellement du bail.